Guia fiscal do senhorio em Lisboa: IRS + IMI
Como funcionam o IRS sobre as rendas e o IMI em 2026, o que pode deduzir, e as formas legais de pagar menos. Não é aconselhamento fiscal.
Ser senhorio em Lisboa traz dois impostos principais: o IRS sobre as rendas que recebe e o IMI sobre o imóvel que detém. Este guia explica como cada um funciona em 2026, o que pode deduzir, e as formas legais de pagar menos. Não é aconselhamento fiscal: confirme sempre o seu caso com um contabilista ou no Portal das Finanças.
IRS sobre as rendas (Categoria F)
As rendas de um arrendamento são rendimentos prediais e declaram-se no Anexo F do IRS. Para as rendas recebidas num ano, o Anexo F entrega-se até 30 de junho do ano seguinte. Pode deduzir as despesas elegíveis a cada imóvel, e é sobre o rendimento líquido (rendas menos despesas) que incide o imposto.
Qual é a taxa em 2026
A taxa autónoma geral para arrendamento habitacional é de 25%, e de 28% para arrendamento não habitacional. Em alternativa, pode optar pelo englobamento, somando as rendas aos restantes rendimentos e aplicando as taxas progressivas, o que em geral só compensa em escalões mais baixos.
Para 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 (de 20 de maio) criou uma taxa reduzida de 10% de IRS, no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, para as rendas de contratos destinados exclusivamente a habitação com renda mensal até €2.300. Aplica-se aos rendimentos recebidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, a contratos novos e já em vigor, e abrange também contratos transitórios e de estudante. Não se exige um prazo mínimo de contrato.
O limite de €2.300 é nacional e único (2,5 vezes o salário mínimo de 2026) e não varia por tipologia ou zona, podendo ser atualizado por portaria. No seu cálculo contam a renda e ainda a mobília, o equipamento e os serviços, mesmo que faturados à parte. Atenção ao degrau: acima de €2.300, toda a renda passa a 25% e não apenas a parte excedente, pelo que uma casa arrendada a €2.400 pode render menos, depois de imposto, do que a €2.300.
As reduções por duração do contrato do regime anterior (15% dos 5 aos 10 anos, 10% dos 10 aos 20, e 5% acima de 20 anos) só se aplicam a contratos de habitação permanente de longa duração. Com a taxa de 10% até €2.300, na prática só os contratos de 20 ou mais anos (5%) ficam abaixo dela; aplica-se sempre a taxa mais favorável ao seu caso.
O que pode (e não pode) deduzir
Pode deduzir as despesas efetivamente suportadas e pagas para obter ou manter o rendimento, por cada imóvel, desde que tenha fatura em seu nome.
- •Dedutível: condomínio; obras de conservação e manutenção; IMI; imposto do selo do contrato; seguro de renda ou de incumprimento.
- •Não dedutível: juros de crédito à habitação; mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração; depreciações; o adicional ao IMI (AIMI).
Obras feitas até 24 meses antes de arrendar podem contar, se o imóvel não tiver tido outro uso entretanto. Guarde sempre as faturas em nome do senhorio.
IMI: o imposto sobre o imóvel
O IMI é um imposto municipal anual sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, pago pelo proprietário. Em Lisboa, a taxa para 2026 é de 0,3%, o mínimo legal para prédios urbanos (o intervalo legal vai de 0,3% a 0,45%).
Paga-se no ano seguinte: numa só prestação em maio até €100, em duas (maio e novembro) entre €100 e €500, e em três (maio, agosto e novembro) acima de €500. A nota de pagamento chega em abril.
Patrimónios imobiliários elevados pagam ainda o AIMI, o adicional ao IMI: as pessoas singulares são tributadas apenas sobre o VPT que exceda €600.000 (€1.200.000 para casais em tributação conjunta), a taxas de 0,7% a 1,5% consoante o valor. É apurado em junho e pago em setembro.
Recibos de renda
As rendas devem ser documentadas com recibo de renda eletrónico, emitido no Portal das Finanças. É isto que dá suporte à declaração e protege ambas as partes.
Como pagar menos, de forma legal
- •Declarar e deduzir todas as despesas elegíveis, sempre com fatura em seu nome.
- •Ponderar contratos de maior duração, que podem dar acesso a taxas mais baixas.
- •Verificar se a sua renda se enquadra no regime de 10% para rendas moderadas.
- •Comparar a taxa autónoma com o englobamento, caso esteja num escalão baixo.
Se preferir não lidar com nada disto, a LOFTZ gere o arrendamento por si, incluindo contratos e recibos, ou arrenda-lhe o imóvel com renda garantida. Veja as opções para senhorios. Seja como for, confirme sempre os números do seu caso com um contabilista.
Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento fiscal. As regras e taxas podem mudar; confirme no Portal das Finanças ou com um profissional.
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de IRS sobre as rendas em 2026?
A taxa autónoma geral é de 25% para arrendamento habitacional (28% para não habitacional). Desde 2026, as rendas de contratos de habitação até €2.300 por mês pagam 10% (Decreto-Lei 97/2026, artigo 45.º-C do EBF, de 2026 a 2029), incluindo contratos transitórios e de estudante. Confirme o seu caso.
Onde declaro as rendas?
No Anexo F do IRS, até 30 de junho do ano seguinte ao do recebimento das rendas.
Que despesas posso deduzir?
As despesas pagas para obter ou manter o rendimento, por imóvel e com fatura em seu nome: condomínio, obras de conservação, IMI, imposto do selo do contrato e seguros de renda. Não são dedutíveis os juros de crédito, o mobiliário e eletrodomésticos, nem o AIMI.
Quanto é o IMI em Lisboa?
Em 2026, a taxa de IMI em Lisboa é de 0,3% do valor patrimonial tributário, o mínimo legal. É paga pelo proprietário no ano seguinte.
Posso pagar menos IRS com um contrato mais longo?
Já não é preciso. Desde 2026, qualquer contrato de habitação com renda até €2.300 paga 10%, sem prazo mínimo. As reduções por duração só superam isto em contratos de 20 ou mais anos (5%).
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