Senhorio não residente em Portugal: imposto em 2026 e o representante fiscal
O que paga sobre a renda portuguesa a partir do estrangeiro, como declara, e quando pode dispensar o representante fiscal. Melhor do que a maioria das páginas diz. Não é aconselhamento fiscal.
Se vive no estrangeiro e arrenda um imóvel em Portugal, interessam duas perguntas: que imposto paga sobre a renda e se ainda precisa de representante fiscal. As respostas para 2026 são melhores do que a maioria das páginas em inglês sugere.
O imposto sobre a renda
A renda portuguesa de um não residente é tributada pelas mesmas regras de um residente: a taxa autónoma é de 25% para habitação, mas desde 2026 aplica-se uma taxa reduzida de 10% às rendas de habitação até €2.300 por mês (Decreto-Lei n.º 97/2026, artigo 45.º-C do EBF). Como os não residentes caem no mesmo artigo do CIRS, os 10% devem aplicar-se também a eles, embora a Autoridade Tributária ainda não tenha emitido uma nota específica para não residentes, por isso confirme o seu caso.
Como ordem de grandeza, uma casa arrendada a €2.025 por mês paga cerca de €2.290 por ano a 10%, em vez de cerca de €5.726 a 25%.
Como declara
Entrega uma declaração Modelo 3 com o Anexo F, declarando a renda portuguesa. Os residentes na UE ou no EEE podem em alternativa optar pela tributação às taxas progressivas sobre o rendimento mundial (art. 72.º n.º 15 do CIRS), o que ocasionalmente compensa.
O representante fiscal, muitas vezes dispensável
O representante fiscal só é exigido a senhorios residentes fora da UE ou do EEE (por exemplo Reino Unido, Suíça, EUA, Brasil ou Angola), e mesmo aí pode dispensá-lo aderindo às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. Dentro da UE ou do EEE nunca é exigido (art. 19.º da LGT, na redação do Decreto-Lei n.º 44/2022).
Quem trata do trabalho
A partir do estrangeiro, o verdadeiro peso é a papelada: recibos de renda, o Modelo 2, o imposto do selo, e um mapa anual feito para o seu Anexo F. A LOFTZ pode tratar de tudo, ou arrendar-lhe o imóvel com renda garantida e o imposto retido na fonte. Veja as opções para senhorios.
Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento fiscal. As regras e taxas podem mudar; confirme no Portal das Finanças ou com um profissional.
Perguntas frequentes
Quanto imposto paga um senhorio não residente em Portugal?
A renda de habitação é tributada a 25%, mas desde 2026 aplica-se uma taxa de 10% às rendas até €2.300 por mês. O mesmo artigo do CIRS cobre os não residentes, por isso os 10% devem aplicar-se, embora deva confirmar o seu caso por não existir nota específica para não residentes.
Preciso de representante fiscal para arrendar em Portugal?
Só se viver fora da UE ou do EEE, e mesmo aí pode evitá-lo ativando as notificações eletrónicas no Portal das Finanças. Dentro da UE ou do EEE nunca é exigido.
Como declara um não residente os rendimentos de arrendamento em Portugal?
Com uma declaração Modelo 3 e o Anexo F. Os residentes na UE ou no EEE podem optar pelas taxas progressivas sobre o rendimento mundial.
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